一个投资回报率的问题。

也就是挣不挣钱！

挣钱，不是单纯的酒店运营期的收和利润况，还要考虑酒店投资成本之后的投资回报率况。

只看酒店经营期的利润表现，酒店的gop率，也就是酒店自己的经营报表，行业平均只有20%到30%，那么到酒店投资方手上的净利润抛掉所得税等等之类的费用之后，可能只有10%左右了。

一个酒店如果一年收1个亿，那么业主到手的纯利润差不多1000万。

投资回报率，则需要考虑酒店投资的时点问题。

因为在我国酒店业刚起步的时候，也就是1980年代到2010年代这个期间，酒店的投资回报率是比较高的，静态投资回收期都在10到15年左右。

但是进到2010年以后，投资回报率就是直线下滑的况，以至于到2020年以后，随便一个五星级酒店的投资，静态投资回收期都需要20年以上。

为什么不同时期投资酒店的回报况差异这么大？

原因其实也是比较简单的，在早期，拿地成本、建造成本和融资成本比较低，而且行业竞争相对没有那么充分。

就算是1990年的城，五星级酒店也是屈指可数，高端消费群没有更多的选择。

并且，早期投资的酒店所占的地理位置都很好，所以收相对而言也是比较高的，最终导致投资回报况还是相对比较理想的。

2010年以后，因为成本增加，物业地段没有那么好影响收等等综合因素叠加，导致投资回报况较差。

王林现在投资酒店业，也是十分看好的！

当然了，他更看中的是土地溢价本身。

像后世最著名的例子，lg在我国做生意没赚多少钱，但卖出总部大厦却赚了好几个亿。

但王林并不懂酒店管理。

酒店管理是全球十大热门行业之一，高级酒店管理才在全球都是一直很紧缺的，在国内就更加紧缺。

由于在酒店里方方面面的工作都是需要强大的专业知识做支撑的，从客房保洁、一直到各部门乃至全酒店的管理，都是非常必备的。

酒店管理，要是最基础的工作都完成不好的话，那必然会使酒店的运营陷困境。

王林不懂的行业，不敢贸然进。

和合作？

他认识的里面，也就颜沁家族是做品牌酒店的。

但他对颜沁家族却一无所知。

还有一种方法，王林可以和国外的品牌酒店外资管理公司合作，签订20年或者30年的管理合同。

像希尔顿、喜来登这些国外的国际大牌酒店，都是可以谈合作的。

和国际品牌酒店合作，有利也有弊。

好处是显而易见的，可以得到国际品牌的溢价，突显酒店的高端。

然而，国际品牌酒店在投资的标准上一般都需要国际化的水平，无论是建材、装修还是员素质，要求都会比同类型的内资酒店高一些。但是我国的某些市场不一定能够在酒店业绩上支撑这些标准。比如，当很多市场的平均房价只停留在200到300元时，高投的酒店只会带来低回报。

建造一间国际品牌的五星级酒店，每平方米的建造成本一般要比国内普通五星级酒店高出两千元左右！

这个成本不是谁都可以承受的。

王林拿下的两个地块，其中一块是35000平方米的面积，另一块地也有28000平方米。

这么大的土地面积，如果全部开发成商业住宅，那就必须考虑到周边配套措施，酒店、购物商场、美食街缺一不可。

这就需要王林进行整体的规划。

王林拥有超前的理念和知识！

这是他的长项。

王林可以学习国外开发城市综合体的经验，打造一种独创的商业地产模式。

将户外室内步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，流共享。

一条室内步行街，可以把百货商场、大型电器商场、娱乐场所、影城等主力店及其他品牌店有机串联。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，方便顾客出。

这就是王林想出来的宏伟构想！

他的想法是，在拿下相关证件以后，就将这两块地皮，打造成城最繁华的城市综合体。

这就需要集结多个商业集团。

酒店方面，王林暂时决定和颜沁家族的公司合作，但他需要先进行一番了解。

超市方面，王林有两个选择，一是东洋的买乐超市，二是林笑笑的万佳超市。

一个城市综合体，肯定只能选择一家超市合作。

这让王林颇费思量。

幸子家的买乐超市虽然好，但是外资品牌，而且是东洋品牌！

王林想赚幸子家的钱，但又不想和她合作开商超。

可是，如果幸子知道王林引进超市，却又把她排除在外，她会怎么想？以后还会不会和王林合作？

这是王林需要综合考虑的大问题。

王林有了通盘的计划，也就不再着急，在各种证件办下来之前，他有的是时间思考。

这天，王林带着李文娟等，来到了城华侨城东方花园。

王林他们开着面包车，停到了花园小区的售楼部门前。

“姐夫，这里不是卖房子的吗？我们要在这边买房子吗？”李文娟好奇的打量这个小区，看到售楼部门前挂着的广告，不解的问道，“我们又不到这边来住，买了房子什么用？”

王林笑道：“以后我们也需要经常过来，先买下来，以后或许用得上。”

“姐夫，我发现你特别喜欢买房子！跑到北金去，也要看房子，跑到城来，你也要看房子。”

“哈哈哈！”

王林的心思，李文娟当然是揣摩不透了。

别说李文娟了，便是田晓青等也不会知晓，只当王林是发了财，有钱任。

他们不知道，但王林知道。

1988年，第一次全国住房制度改革工作会议召开。

随后，城正式开启第一次房改，确立住房就是资产，正式开启土地财政时代。

这一年，华侨城东方花园小区